賃貸事務所に関するよくある質問

お客様からよくいただくご質問を、種別ごとにまとめました。お客様の疑問解決にお役立てください。ここにある回答の有無にかかわらず、もっとよく知りたいという場合はお気軽にお問い合わせください。

事務所物件選びのノウハウについて

初めてオフィスを構えようと考えています。その場合、どれくらいの広さが妥当なのでしょうか？

どんな事業を予定されているのかによって異なるため一概には言えませんが、一般的に人数×2～3坪というのが妥当であるとされています。ただし、お一人で開業される場合はこの2～3坪に応接スペースや収納、打ち合わせや作業用のテーブルを置く必要などがでてきますので、一般的には4～5坪の広さをご提案します。 最近ではIT関係などスモールオフィスで開業されるお客様が多く、心斎橋、難波地区にも多くの物件があります。

現在のオフィスから移転を考えています。具体的に動くのはいつ頃が妥当なのでしょうか？

ここで確認が必要なのは、現在入居されている物件の解約予告時期です。
よくあるのは3～6ヶ月となっているので、もし契約の内容が3ヶ月となっている場合であれば、解約予告を行った上で3ヶ月後の入居を前提に物件探しをするのが良いでしょう。
6ヶ月など長い期間を要する場合は、解約予告をした上で数ヶ月後から動き始めても十分間に合います。
このようにオフィス物件の解約予告期間の長短によって重複した支払いが発生しないように、フリーレントを活用するのもひとつの有効な方法です。

フリーレントというのはどういう意味ですか？

文字通り、フリー（無料）でレント（賃貸）することです。
入居後一定の期間を経た後から賃料が発生する取り決めのことで、実質的に初期費用を抑えることができます。
オフィス移転の場合、旧オフィスの賃料が発生している間に新オフィスに入居すると両方に賃料負担が発生してしまいますが、新オフィスでフリーレントが設定されていれば、重複を避けることができます。コストにシビアな事業用物件特有の慣習と言えます。

セントラル空調はメリットがあると聞いたことがあります。これはどういうことですか？逆にデメリットはないのですか？

セントラル空調とは、ビル側に設置されている空調システムによって専用スペースを快適な状態に保ってくれる仕組みのことを言います。賃料や共益費の中に含まれていることが多く、実質上無料で空調ができるのでおトクです。
ただし、あくまでもビル側の事情や都合によって空調システムが管理されているため、稼動している日が時間帯が決まっている場合がほとんどです。通常、平日の朝から夜の7時くらいまでとなっているので、業務時間と空調の稼働時間が一致している場合はメリットが大きくなります。

フリーレントとは何ですか？

オフィス移転の場合、現在のオフィスと新しいオフィスの賃料を二重に払う所謂「賃料の二重払い」を避けるために、新しいオフィス賃料の最初の数か月分が無料になることです。
但し、共益費相当額は入居日より発生します。

パソコンや複合機などOA機器を使用するのですが、電気の容量やコンセントの数が足りなくなるのではないかと気になります。

ほとんどの賃貸オフィス物件は、こうした使い方を想定しています。
複合機や電子レンジなど使用電力が大きな機器については、他の機器類とあまり同じ電源コンセントにつながず、独立したコンセントを使用すると、ブレーカーが落ちるリスクを軽減できます。よほどの築年数が古いビルでない限りはあまり考慮しなくても良い問題ですが、該当する可能性がある物件の場合は事前にその点についてもご説明いたします。

リノベーション物件というのは、実際のところどうですか？古い建物の見た目をキレイにしているだけなのでしょうか？

建物全体をリフォームして新しいビルのように蘇らせることをリノベーションと言います。そのため、リノベーション物件は基本的に古いビルが多いです。
しかし、古いビルをリノベーション工事をしてでも蘇らせようとするということは、それだけ立地条件やビルの造りなどに価値があるからで、おススメしやすい物件です。
見えるところだけキレイにしているというイメージよりも、もっと細かいところまでしっかりと手直しをしているので新しいビルのような感覚で使用できます。

ビジネスホンを使いたい場合に必要な装置ってありますか？

ビジネスホンとは、代表回線と子回線を設定して代表回線に着信があった時に各電話が一斉に鳴る機能などがある電話のことです。
事務所ではよく見られる電話で、こうした機能を実現しているのはPBX（主装置）があるからです。ビジネスホンを利用したい場合はこのPBXまたはIP-PBXと呼ばれる装置を用意する必要があります。心斎橋Beは事務所物件に精通した専門会社なので、こうした装置の設置についても豊富なノウハウがありますので、何でもご相談ください。

原状回復とは何ですか？

賃貸のオフィスビルでは通常、契約終了時に借主が入居していたオフィスを原状に復する義務を負います。一般的には壁や天井・床仕上げ材の塗装・張替等を行い、その費用を負担します。

仲介手数料無料、または値引きを謳っている物件または業者がありますが、これってどうやって利益を出しているかと不思議になります。何か怪しげな業者なのでしょうか？

妙に安すぎる条件を提示している広告には何か裏があると見るべきなので怪しいと思われるのは間違ったことではありません。ただ、オーナー様と信頼関係を持っていたりする場合は、そのオーナー様所有の物件を優先的に紹介する代わりに手数料を得ている場合があります。この場合は怪しいこともなく、むしろおトクに物件探しができるメリットがあります。
心斎橋Beにもそのような物件があり、その場合は仲介手数料のお値引きにも対応可能です。初期費用を抑えたいという場合は、こうした物件のご案内も可能なのでお申し付けください。

心斎橋Beの運営会社ってどんな会社ですか？

株式会社ビルディングエステートという大阪の事務所・店舗物件を専門的に取り扱う不動産会社です。
その中でも特に大阪のオフィス街（中央区、北区、西区）に特化しており、地域の特性やオーナー様ごとの特徴などに熟知しているため、細かい部分までお客様のニーズにお応えできる態勢を確立しています。 このサイトは「心斎橋Be」ですが、他にも「本町・淀屋橋Be」「梅田Be」などのサイトも運営しています。

各種手続、費用について

賃貸事務所を契約する際の費用を教えてください。

敷金・礼金（保証金）、前払い賃料・共益費、火災保険料、仲介手数料などです。
物件によってはこれ以外に何か必要になる場合もありますが、こうした情報はご提案の際に全て総額ベースでご説明いたします。

仲介手数料の金額を教えてください。

契約の締結時に入居される物件の賃料1ヶ月分とその消費税です。これは一般的な賃貸住宅物件と同じ仕組みです。

原状回復について詳しく教えてください。何となくトラブルになりやすい気がしましたので。

物件からの退去時、入居した時の状態に戻すことを言います。
入居時の契約で原状回復義務についての取り決めも含まれるので、義務が明記されている場合は入居時と同じ状態に戻す必要があります。ただしこれは大幅に室内の状態を変更したり、目立つ傷や汚れなどを作った場合のことであって、常識的な使用をしていた中でのことであれば、原状が保たれていると見なされるので、特に回復工事などは必要ありません。

原状回復について「常識の範囲」や「自然損耗」なら費用負担はないというという契約事項があるのですが、この定義を教えてください。どの程度までが含まれるのでしょうか。

主観によるところもあるので一概には言えないのですが、壁に張り紙をしたりホワイトボードを設置するための小さな穴を開けたり、自然な黄ばみがついていたりする場合は問題なしとなるケースがほとんどです。掃除やちょっとした手直し程度で元通りになるものであれば、「常識の範囲」「自然損耗」の範囲内と判断して良いでしょう。

原状回復工事が必要になった場合、その費用は誰が負担するのですか？

その場合は、室内の状態を変更した者＝借主の負担となります。ただし、意図的に室内の造作を変更したり大きな傷や穴、汚れなどをつけてしまった場合以外は、たいてい原状回復工事を伴うことはありません。

敷金、保証金、礼金それぞれの違いがよく分かりません。

不動産の数あるルールの中でも分かりづらい部分が多いので、よくいただくご質問です。
敷金とは入居時に一定の金額を預けておいて、賃料滞納や退去時の原状回復工事など、何らかの費用が発生した場合に充当するための費用です。あくまでも預かっている費用なので、契約時の取り決めに応じて退去時に返還されます。
保証金はほとんど同じ意味合いの費用で、呼び方の違いだけです。
礼金は借主がオーナー様に向けて入居時の一時金という意味合いで支払うもので、敷金（保証金）と違って返還されません。初期費用の交渉において、敷金（保証金）が高いので安くしてほしいという場合、礼金のみにして安くするということはよく行われています。退去時の返還がない代わりに入居時の負担を減らすという考え方です。

償却費とは何ですか？どういう根拠の費用ですか？

退去時に敷金（保証金）から差し引かれる費用のことです。物件を使用したことで発生する自然損耗などを回復させるための費用を差し引くという考え方が根拠になっています。しかし、最近では償却費のない物件がとても多くなっており、仮に償却費のような形で費用負担がある場合は礼金という形がとられます。

解約後、保証金の返還分はいつ返還されるのですか？

契約書またはオーナー様の規定によります。
一般的に3ヶ月～6ヶ月以内となっていますが、中には異なっている場合もあります。この点も重要なので、ご入居時に重要事項としてご説明いたします。

居抜きとは何ですか？どんなメリットがあるのですか？

前にその物件を使っていたテナント様が退去した状態のまま借りることを言います。もともとは貸店舗でよく用いられてきた手法で、前が焼肉屋さんだった貸店舗に次も焼肉屋さんが入居する場合、前のお店が残していった設備を活用できるので費用面、環境負担の軽減などのメリットがあります。同じことはオフィス物件にも言えるため、前のテナント様が退去した状態でそのまま事務所を開設するのであれば、居抜きのほうがおトクになる場合が多くあります。
心斎橋Beは費用を抑えたいお客様に居抜きをご案内することも多く、ご好評をいただいています。

解約予告の仕組みを詳しく教えてください。

一般的な賃貸契約には、事業用、住宅用にどちらにも解約予告期間があります。
退去する意思表示をしてから契約書に記載されている期間が解約予告期間となり、それが満了した時に正式な解約となります。いきなり今日解約すると申し出てもオーナー様は次のテナント様を見つける時間がないので、このような仕組みが設けられています。
オフィスの移転をお考えの場合、現在の物件での解約予告期間が何ヶ月になっているかをご確認いただき、そこから逆算して移転の時期を計画されるのが理想的です。

オフィスを移転すると、固定電話の番号は変わるのですか？

近隣への移転の場合、同じNTTの管轄内であれば番号は変わりません。しかし、異なる管轄や地区が変わる場合は電話番号が変わります。 IP電話サービスを利用されている場合は、管轄とは関係がないためそれぞれのサービスの取り決めに準じます。

「MDFまで来ているので光ファイバー回線が使える」という説明を受けました。これはどういう意味ですか？

MDFとは、電話回線などの設備に必要な配線をまとめた室内装置のことです。 これが建物の中に来ているということは、すぐに光ファイバー回線を利用できることを意味します。今やほとんどのお客様が事務所開きをする際には光回線を希望されますので、この点についても事前にご案内しております。

消防法の兼ね合いで室内のレイアウトに制約があると聞きました。具体的にどんな制約があるのでしょうか？

消防法は室内の安全を確保するための措置を義務付ける法律です。
例えば室内に間仕切りをする場合は、それぞれの区画に火災報知器が必要になります。その他にも2方向避難という考え方のもと、非常階段だけでなくバルコニーにも逃げられるルートを確保するなどの規定もあります。よくバルコニーにものを置きすぎていることが消防法に引っかかることがありますが、これは2方向避難の経路をふさぐ恐れがあるからです。

起業したばかりの会社、事業者は審査が通りにくいといのは本当ですか？

オーナー様の考え方次第なので一概には言えませんが、起業からの年数よりも事業の実態が明確にあるかどうかのほうが重視されているように感じます。
いわゆるペーパーカンパニーではなく、独立開業された社長さんという実態がしっかりあるのであれば起業まもなくでも審査にパスしやすいです。いわゆる1円会社よりも資本金が数百万円以上ある会社のほうがパスしやすいのも同様の理由からです。
審査についてはオーナー様とのコミュニケーションによるところも大きいので、多数のオーナー様と信頼関係を築いてきた心斎橋・難波Beがご紹介することによって審査に通りやすくなる物件も多数あります。

表示されている物件情報について

物件資料や契約書に記載されていた広さより、実際の広さが狭いように感じるのですが、これはなぜですか？

建物内の共用スペースを契約面積として含まれている場合、実質的な専有面積がその分狭くなります。壁や柱などの中心線から広さを算出、表示している場合もこうした構造物の分だけ利用できる面積が狭くなります。広さの表示方法について明確なルールが定まっていないため、正味の広さを知っていただくためにも内覧をおすすめしています。心斎橋・難波Beでも資料に表示されている広さだけではなく、実際に使用できる広さでご案内をしています。

定期借家契約という言葉をよく見かけますが、どういう意味ですか？

あらかじめ契約期間を取り決めて入居する形態のことです。
例えば3年間の定期借家契約であれば、契約期間が満了したのと同時に自動解約となります。オーナー様の事情が変わり、テナント様に退去してほしいと思っても契約が生きたままでは難しいため、保険をかける意味で定期借家契約にしているケースはよく見られます。こうした便宜上の定期借家契約の場合、契約期間が満了しても双方に契約継続の意思があれば再び定期借家契約を結ぶことも多々あります。

定期借家契約だと、契約満了で強制的に退去しなければならないのですか？

契約書の書面だけを見ると、そういうことになります。ただし、上記ご質問項目のようにオーナー様が保険をかける意味合いで定期借家契約にしている場合、それが満了しても双方に契約継続の意思があれば、再契約することになります。こうしたケースは非常に多く、同じ定期借家契約であってもその真意について知っておくことをおススメします。もちろん、心斎橋Beのご案内、ご提案にはこうした情報も含まれています。

グロス面積、ネット面積という言葉の意味を詳しく教えてください。

グロスには全体という意味が、ネットには正味、実質といった意味があります。
グロス面積とは物件の廊下や給湯室など共用スペースも含んだ面積表示のことで、ネットとはその中で専有できるスペースを指しています。グロス面積の坪数表示になっている場合もそれに坪単価をかけた賃料負担になるため、その中のどれだけが専有スペースなのかを確認しておく必要があります。
こうした表記はオーナー様の考え方によって異なるため、心斎橋Beでは「実際に専有できる面積」、つまりネット面積で比較していただけるようなご案内をしています。

OAフロア、二重床とは何ですか？どういうもので、どんなメリットがあるのですか？

近年のオフィスはたくさんのOA機器があるのが前提になっています。電源やLANケーブルなどコード類も多くなるので、それらの配線をスッキリさせるために床を少し高くして、本当の床との間に配線をするという手法がとられます。
こういったフロアのことをOAフロア、または床が二重になっているので二重床といいます。

スケルトン、スケルトン貸しとは何ですか？

スケルトンとは、理科室に飾ってある骨だけの人体模型のような状態のことを言います。物件でのスケルトンとは骨だけの状態、つまり作り付けの状態のままで貸し出されるということです。
内装の工事などを特に行っておらず、通常は前テナント様が退去された状態のままです。築年数の古いビルや、費用を抑えたいというご要望を受けてなされる契約などでよく見られます。入居時にご自身で手を加えたりする必要がありますが、自由に空間をつくりたいという方、とにかく費用を抑えたいという方にとってはむしろ有り難い契約スタイルです。

駅から徒歩○○分という表記がありますが、あれはどういう根拠で出している数字なんですか？

少しでも駅チカ物件に見せるように曖昧な基準で少なめに記載されているという噂もありますが、実際には「不動産の表示に関する公正競争規約」などの基準に沿って計算、記載されています。 建物の出入口と最寄り駅の出入口の2点を直線距離ではなく、実際に通る最短ルートの距離で計算します。そして目安として80mが徒歩1分の距離とされているので、仮に最寄り駅の出入口から240mの距離なのであれば徒歩3分と表記されます。80mの倍数にならない場合は切り上げになるので、もし250mの距離であれば徒歩4分と表記されます。

検討している物件に「抵当権あり」という表記を見つけました。これは何ですか？抵当権があると何か問題があるのですか？

銀行などが融資をする際には担保といって「借金のカタ」をとります。不動産を担保にする場合は抵当権という権利を登記するため、抵当権つきの不動産はオーナー様がその不動産を活用して融資を得ていることが分かります。万が一、オーナー様がそのお金を返済できなくなった場合は、抵当権を持っている債権者に不動産の所有権が移転します。そのため抵当権が設定されている物件は「オーナー様の状況によっては所有者が変わる可能性がある」と判断できるわけですが、不動産の価値と融資額の兼ね合いで融資額が大きく上回っていなければ財務の健全性は保たれていると判断できるので、抵当権があるというだけで不安要素とはなりません。
実際に抵当権が設定されているビルはとても多く、それだけで健全性を判断することはできないので心斎橋Beではその中身まで事前にご説明いたします。もちろん、抵当権の内容によって危険と判断される物件は特にご要望がない限りはご提案いたしません。

共益費にはどこまで含まれるのか、そのあたりが曖昧に感じます。実際のところはどういう根拠で設定されているのでしょうか？

文字通り共益費というのは、全体の利益のために支払う費用です。
館内清掃費、エレベーターの保守管理費、共用部分の電気代、水道代など幅広い費用が含まれています。契約条件として共益費に何が含まれているのかは明記されているので、もし必要になるような費用が共益費に含まれていない場合はそれを考慮した総額でご提案いたしますので、共益費の内訳よりも総額で比較検討するようにしてください。

SOHO可という表示を見かけることがありますが、これは何ですか？

SOHOとは、Small Office Home Officeの略で、マンションなどの自室をオフィスとしても利用するスタイルのことです。
IT系やクリエイティブ系など、パソコン1台とネット回線があれば仕事が成り立つような業種で、フリーランスの方によく見られます。この場合、物件探しはマンションなどが対象になりますが、物件によってはSOHO使用を認めていない場合もあるので、特に推奨している物件には「SOHO可」という表示があるのです。
「事務所使用可」というのはSOHOよりもさらに事務所寄りの使い方（従業員が通勤するなど）も認められています。

サブリースって何ですか？又貸しという意味だとは聞いたことあるのですが、いまいちよく分かりません。

そのご理解通り、サブリースとは又貸しのことです。通常はオーナー様とテナント様が1対1で契約をするのですが、サブリースの場合はサブリース会社だけがオーナー様と一括の賃貸契約をして、テナント様はサブリース会社と賃貸契約を結んで入居する形になります。
こうすることでオーナー様は空室や賃料滞納などのリスクを取らずに済むためメリットがあります。テナント様にとっては、個人がやっているオーナー様よりもサブリース会社が事業として行っている形のほうが効率的なビル管理を期待できるというメリットがあります。

エリアごとの特性について

心斎橋と難波では隣り合わせでもかなり雰囲気の違う街だと思います。オフィスを開設するには、この違いを意識したほうがいいですか？

他の地域と比べて、特にエリアごとの特徴や個性が強いのが心斎橋や難波です。
例えば心斎橋北側の南船場エリアと、同じ心斎橋でもネオン街が多くを占める東心斎橋、さらにアメリカ村を中心とする西心斎橋では全く街の顔やオフィスの用途も異なります。事業成功のためには、こうした街の特性をしっかり踏まえた上でエリア選定をしてから物件探しをすることをオススメしております。

アメリカ村のある西心斎橋は若者の街というイメージが強いですが、若い人向けの事業だとこのエリアが向いていますか？

若い人向けの物販を手がけるのであれば有効かも知れませんが、アパレル会社などであれば南船場エリアにたくさんの会社がすでにあります。古くから船場は服飾の街として発展しているので、物販店でなければ南船場のほうが良いかも知れません。事業の目的や内容によって適したエリアは微妙に異なりますので、こうした点も私たちにお任せください。

交通便の良さを考えて難波周辺に事務所を構えたいと考えています。しかし一口に「難波」といっても広いですね。どこが良いのか迷ってしまいます。安くておトク感のあるエリアってありますか？

おっしゃる通り、難波は東西南北に広がるとても広いエリアです。道頓堀や千日前などの繁華街が多い北側から、南海難波駅よりも南部、浪速区側までが含まれます。
事業内容や使用目的にもよりますが、基本的に駅から少し離れたところ、大型物件の少ないところが狙い目だと考えられます。ただし、東部の日本橋電気街に行くと別の用途での需要が高いため事情が異なってくるなど、ひとつ道路をまたぐだけで様相が変わるのがこの地区の特徴です。

大阪ミナミというと、オフィスが少なく飲食店などが多い、ロケーションの良くないエリアイメージ。そうした地区についての情報や提案はしていただけるのでしょうか？

はい、もちろんです。大阪ミナミに限らず、オフィスが少なく飲食店などが多い地域はどこにでも存在します。 面白いのは、そういったオフィス向けのロケーションでないエリアだからといって条件が格安になるというわけでもないので、特段のご要望がなければ避けるのが無難だと思います。

心斎橋や難波というと、どちらも大阪の超メジャーな街です。やはり賃料は他よりも高いですか？

心斎橋や難波だからという理由だけで高い物件ばかりではありません。不動産市場は需要と供給のバランスで価格が決まりますので、物件の供給量が多いこの地区では物件同士の競争もあるので、条件交渉がしやすいというメリットもあります。
物件ご案内をしたお客様の多くは「心斎橋、難波なのに意外に安い物件が多くてビックリした」と言われています。やはり、地名のブランド力があるということですね。

心斎橋Beが対象としているのはどのあたりの地区なのですか？

北は博労町や南船場エリア、東は谷町筋付近、西はなにわ筋付近、南は難波エリアの浪速区側周辺までです。理由は、ほとんどのお客様のご要望がこの中に収まることと、物件供給数がずば抜けて多い地区だからです。

初めて事務所を心斎橋か難波のあたりに構えようと思っています。この辺りで起業するメリットってどんなものがありますか？

不動産会社の視点で申し上げますと、この地区は物件供給量が多いのでお客様のご要望に合う物件を見つけやすいことがあります。
また、日本でも屈指のオフィス街なので仕事をするための環境が整っています。もちろん、美味しいランチのお店にも困りません。また、大阪を拠点にしている企業だけでなく全国展開している企業もこの周辺に拠点を置いていることが多いので、お得意様との行き来などでもメリットを感じられることは多いと思います。